Bierdeckelrechnung Immobilienrendite
Leben... und das aus Mieteinnahmen

PHILOSOPHIE

Leben... und das aus Mieteinnahmen

Das Ziel ist es rentabel in Immobilien zu investieren; nicht nur in eine vermietete Wohnungseinheit, sondern in genauso viele Wohneinheiten wie notwendig sind, damit man später aus der Summe der Mieteinnahmen bequem leben kann!

Statt immer nur für Geld zu arbeiten, erreicht man über vermietete Immobilien regelmäßige passive Einahmen – ohne dauerhaft dafür arbeiten zu müssen. Zu Beginn dienen diese Einnahmen für die Rückzahlung der Darlehensverpflichtungen. Später dienen diese Mieteinnahmen für die Sicherung von Ihrem Lebensstandard und ermöglichen im Idealfall ein „Leben … und das aus Mieteinnahmen“ oder eine Ergänzung zur gesetzlichen / privaten Altersversorgung.

Dabei wird auf dem folgenden Grundsatz aufgebaut: Jede Wohnungsinvestition soll durch die Mieteinnahmen getragen werden; sprich mit der Mieteinnahme werden die Zinsen, Tilgung und sonstige Betriebskosten bedient. Das Ergebnis einer jeden Investition ist sodann NULL monatlicher Aufwand bzw. ein kleiner Aufwand; je nach Höhe der Tilgung. Dieser Vorgang lässt sich sodann skalieren / wiederholen und ermöglicht den Aufbau von mehreren vermieteten Wohneinheiten.

Wenn eine vermietete Wohnung durch die Mieteinnahmen mathematisch vollständig getragen wird und NULL monatlich kostet; was kosten dann zwei / drei / vier oder sechs Wohnungen? Richtig – auch NULL. Mit dem Unterschied, dass man später aus mehreren Wohnungen laufende passive Erträge generiert.

Desto mehr vermietete Immobilien im Vermögen sind, desto mehr Einnahmen werden generiert. Desto mehr vermietbare Fläche im Vermögen ist, desto stärker wirkt es sich aus bei einer späteren Mietsteigerung aus. Auf einmal sind Mehreinnahmen vorhanden, die eine Rückzahlung noch einfacher gestalten lassen und/oder Überschüsse erschafft werden, obwohl die Immobilien sich noch in der Rückzahlung befinden.

Desto mehr Einheiten im Vermögen sind, desto schneller wird die Unabhängigkeit erreicht. Unabhängigkeit durch Risikoverteilung = Stabilität und Sicherheit wird erschaffen!

Desto früher und mehr rentable Immobilien im Vermögen sind, desto früher ist das Ziel erreicht „Leben .... und das aus Mieteinnahmen“!

Desto mehr Einheiten im Vermögen existieren, desto mehr Flexibilität entsteht. Sie entscheiden, ob Sie Teile von dem Vermögen rentabel verkaufen und mit dem Profit andere Bedürfnisse erfüllen; so zum Beispiel mit dem Verkaufsgewinn Restschulden für andere Immobilien auf einmal zurück bezahlen oder große Anschaffung bar bezahlen.

Leben ... und das aus Mieteinnahmen bietet Freiheit durch laufende passive Einnahmen und ein Immobilienvermögen mit Wertsteigerung, welches an die nächste Generation übertragen werden kann. Sie erschaffen dadurch nicht nur Freiheit für sich, sondern auch für Ihre nächsten Generationen. Ein vollkommen anderes Leben geprägt durch Aufbau von finanzieller Freiheit und Entscheidungsfreiheit in Bezug auf Ihren Rentenbeginn; unabhängig von der Gesetzeslage.

Leben...
und das aus Mieteinnahmen
Edgar Kellermann
Geschäftsführer Immobilien Schneiderei

DAS HAMSTERRAD

DAS HAMSTERRAD DER VERPFLICHTUNGEN

Die Masse der Bevölkerung steckt in einem Hamsterrad der Verpflichtungen. Sie generieren einmal pro Monat eine Einnahme auf dem Konto, genannt „Gehalt“. Dieses Nettogehalt ist versteuert und mit Sozialabgaben verbeitragt. Von diesem Nettogehalt werden üblicherweise gleich am Ersten eines Monats die laufenden Verpflichtungen bedient, wie Miete – Strom – Telefon/Internet – Vereinsbeiträge/Abonnements – Darlehensraten – Auto – Versicherungsbeiträge usw.

Anschließend ist nur noch ein gewisser Restbetrag auf dem Konto übrig. Weiterhin werden im Laufe des Monats weitere Einkäufe, Lebenshaltungskosten usw. mit EC-Karten bezahlt. Schlussendlich ist am Ende des Monats entweder Variante 1 noch ein bisschen übrig oder Variante 2 nichts mehr übrig oder Variante 3 das Konto im Minus, sodass die Ausgaben höher als die Einnahmen waren.

Letztendlich ist es egal, welche Variante sich ergeben hat, man freut sich auf die nächste Gehaltszahlung oder man ist dringend auf die nächste Gehaltszahlung angewiesen und das Hamsterrad der Verpflichtungen beginnt von Neuem im nächsten Monat.

Und so vergehen Jahre und gar Jahrzehnte. Während dieser Zeit sparen viele Menschen Sparverträge, Lebensversicherungen, Fondssparpläne oder sonstige (teilweise) renditenarme Anlageformen an, in der stillen Erwartung, dass sie von der gesetzlichen Rente und dem angesparten Vermögen am Ende der Berufszeit leben können. Die Ernüchterung trifft meist zu spät ein und dann ist wenig Zeit für nachhaltige Veränderungen übrig.

Darum sprechen Sie mit Ihrem Fachberater über den Weg zu einem „Leben... und das aus Mieteinnahmen“ oder über „Rente mit 55*“.
(* Diese Zahl steht nur beispielhaft für Ihr gewünschtes Rentenalter).

IHR MASSGESCHNEIDERTER IMMOBILIEN-ANZUG

RENTE MIT 55*

Die Masse der Bevölkerung lebt in dem beschriebenen Hamsterrad und beginnt die Rente gemäß der gesetzlichen Bestimmungen. Der Grund liegt häufig in der Tatsache, dass die gesetzliche Rente als Basis zwingend notwendig ist, um die Unkosten im Leben tragen zu können; selbst wenn das eigene Heim abbezahlt ist.

Eine 25- bis 35-jährige Person hat es mit einem Aufbau von Immobilienvermögen recht leicht. Hier ist das junge Alter und die verbleibende, lange Zeit ein Faktor für den Erfolg zu einer Rente mit 55. Das Immobilieninvestment kann über die lange Zeit allein durch die Mieteinnahmen bedient werden. Sobald die Wohneinheiten bezahlt sind, ist die Miete ein frei verfügbares Einkommen.

Eine 35- bis 45-jährige Person bringt in der Regel mehr Einkommen, Kreditwürdigkeit und Startkapital mit. Diese Komponenten wirken sich positiv auf ein größeres Immobilienpaket aus. Dies ermöglicht es, größere Pakete zu erwerben und ggf. auch eine höhere monatliche Investitionsbereitschaft aufzubringen. Um ebenfalls früher lastenfrei zu werden, kann die Strategie „kaufe die doppelte Menge und verkaufe später wieder einen Teil“ umgesetzt werden.

Sprechen Sie mit Ihrem Fachberater über Ihre Möglichkeiten und die unterschiedlichen Strategien.
Lassen Sie sich einen maßgeschneiderten Immobilien-Anzug anfertigen.

„WER NICHT DAFÜR SORGT,
DASS ER GELD VERDIENT WÄHREND ER SCHLÄFT,
MUSS HART ARBEITEN WÄHREND ER WACH IST“

WARREN BUFFETT

WIE VIEL GELD IST FÜR DEN START NOTWENDIG?

Banken erwarten, dass man die Kaufnebenkosten (meist bestehend aus: Grunderwerbsteuer, Vermittlungsprovision und Notarkosten) als Eigenkapital einbringt. In diesem Fall spricht man von einer 100 %-igen Kaufpreisfinanzierung: das sind in der Regel 10 % bis 12 % aus dem Kaufpreis – je nach Höhe der Grunderwerbsteuer, die vom jeweiligen Bundesland abhängig ist. Häufig ist dieses Geld auch schon in bestehenden Lebensversicherungen, Bausparverträgen oder sonstigen Sparverträgen vorhanden.

Diese Verträge können auch als Ersatzsicherheit abgetreten werden. Somit lassen sich Investitionen auch ohne Eigenkapital erstellen. Weitere Möglichkeit: Sie besitzen schon Eigentum und haben sogenannte „freie Grundschulden“, die ebenfalls als Ersatzsicherheit heran gezogen werden können. Oder aber: Ihre Eltern haben freie Grundschulden und erklären sich bereit, Ihnen für Ihre Investition diese freien Grundschulden abzutreten.

Die Höhe von Ihrem Eigenkapital und/oder Ersatzsicherheiten sind maßgebend für die Höhe der möglichen Gesamtinvestition.

Einfache Daumenregel:

Eigenmittel bzw. Ersatzsicherheit x 10
= möglicher Kaufpreis (Bonität vorausgesetzt).

Der monatliche Aufwand ist häufig sehr gering; nicht zuletzt durch die historisch niedrigen Zinsen derzeit. Definieren Sie doch einfach Ihre monatliche Investitionsbereitschaft und rechnen Sie rückwärts; also wieviel Eigentum kann ich mir leisten und wie lange dauert die Rückzahlung? Experimentieren Sie doch einfach mit dem Onlinerechner.

WARUM HABEN ES NUR SO WENIGE, WENN ES DOCH SO EINFACH IST?

Die Gründe sind vielschichtig. Zum einen liegt es darin, dass man sich zu wenig damit auseinandersetzt und zum anderen liegt es in der Prägung/Erziehung, d.h. „was man tut bzw. was man nicht tut, was die Normen sind innerhalb deren man sich aufhalten soll.“

Häufig ist das Gelernte aus der Erziehung, dass man keine Schulden machen sollte und wenn, dann ganz schnell wieder los werden soll. Mit einer solchen Prägung wird es schwer fallen, viele vermietete Immobilien zu erwerben und diese über eine lange Zeitachse bequem über die Mieteinnahmen zu bezahlen.

Ein anderer Glaubenssatz ist häufig, dass man lieber Risiko meidet und stattdessen bekannte Wege geht. Die Empfehlung an dieser Stelle ist es, nicht das Risiko zu meiden und sich selbst um die Chancen einer Immobilieninvestition zu berauben; sondern zu lernen, mit Risiken umzugehen.

Gleichzeitig wirken emotionale Kräfte wie Ängste, Sorgen und Bedenken auf eine Person ein. Diese entstehen häufig aufgrund von Meinungen Dritter, Vorurteile, unzutreffende Schlussfolgerungen über mögliche Risikoszenarien, negative Interpretationen und/oder falsche Annahmen. Vieles davon steht im Gegensatz zu dem Gedanken, sich für viele vermietete Immobilien zu entscheiden.

Mit der Immobilien-Schneiderei haben Sie einen Partner, der in der Lage ist, mit den typischen Risiken einer Immobilieninvestition umzugehen.

Rein aus mathematischer Sicht ist eine Investition ohne oder mit wenig monatlichen Kosten in vermietete Immobilien sehr ratsam. Zusätzlich wird empfohlen, mentale Stärke, Überzeugung und Fähigkeiten im Umgang mit Immobilien aufzubauen, um so den einschränkenden, emotionalen Kräften entgegen zu wirken. Damit ermöglichen Sie sich selbst einen Weg zu vielen Immobilien und einem "Leben ... und das aus Mieteinnahmen“.

ANDERE ENTSCHEIDUNGEN TREFFEN

Der unerfahrene Investor trifft in der Regel seine Kaufentscheidung zu 95% mit dem Auge. Sprich, er betrachtet die Immobilie, die Anmutung, die Schönheit des Objektes, die Beschaffenheit und trifft aufgrund diesen Faktoren die Entscheidung zum Immobilienkauf. Es verbleiben 5% der Kaufentscheidung für den Verstand – und das ist zu wenig!

Eine einfache Formel lautet: Alles was schön ist, ist entsprechend teuer. Und genau deshalb ist häufig eine Immobilieninvestition wenig lukrativ und kontraproduktiv für die Zielerreichung „Leben ... und das aus Mieteinnahmen“.

Daher ist die Empfehlung, die Entscheidung zu 95% mit dem Verstand zu fällen und 5% für die Augen zu überlassen.

Stellen Sie Ihrem Berater folgende Fragen:

  • nach der Lage
  • der Nachfrage innerhalb der Umgebung
  • welche Zielgruppe als Mieter erreicht werden können
  • welche Größe an Wohnraum diese Zielgruppe hat ob der Grundriss die häufigen Anforderungen erfüllt
  • welches Management vorhanden ist
  • welche Qualität das Management mit sich bringt
  • welche Aufgaben das Management übernimmt
  •  welche Erfahrung vorhanden ist
  • wie der Pflegezustand der Wohnanlage ist
  • wer sich um den Pflegezustand kümmert
  • welche Aufgaben die Hausverwaltung übernimmt
  • welche Aufgaben die Mietverwaltung übernimmt
  • wie eine mögliche Neuvermietung verläuft
  • welche Risiken vorhanden sind in der Bausubstanz
  • welche Kosten möglicherweise entstehen können und wie diese getragen werden
  • welche Risiken in der Vermietung vorhanden sind und wie man damit umgeht
  • wie sichergestellt wird, dass Ihr Investment ruhig und sicher verläuft

 

Die Antworten zu diesen Fragen sind von großer Bedeutung für Ihr Vorhaben. Die Immobilie muss keinen Schönheitswettbewerb gewinnen; die Immobilie muss einen Zweck erfüllen und dieser heißt:

„Leben... und das aus Mieteinnahmen“

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